房地產(chǎn)交易、租賃、***、擔(dān)保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)。建筑物的折舊指建筑物因時(shí)間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度和土地的平整程度。三通一平指水、電、道路通,土地平整。七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通,土地平整。資本化率是用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價(jià)格的比率。實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率、報(bào)酬率、利潤率、回報(bào)率、盈利率、利率)。適用于很少發(fā)生交易且沒有收益的房地產(chǎn),如學(xué)校、醫(yī)院等。六合區(qū)運(yùn)營房地產(chǎn)評(píng)估選擇
房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估,分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評(píng)估。*****向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)*****時(shí),***人以***物作為還款的擔(dān)保。有些購房人為了少付首付款而多報(bào)二手房交易價(jià)格,高于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格對(duì)**銀行來說有很大風(fēng)險(xiǎn),因此,銀行為確定***物的擔(dān)保價(jià)值需要對(duì)***人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。有些借款人為了能比較順利地貸到款項(xiàng),證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值,確定其可能獲得的**金額,也會(huì)提前委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。申請(qǐng)公積金**的借款人,銀行會(huì)要求其進(jìn)行評(píng)估。棲霞區(qū)本地房地產(chǎn)評(píng)估平臺(tái)隨著大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)的發(fā)展,如何有效整合新技術(shù)提升評(píng)估效率與精度成為新課題。
1 對(duì)土地的描述說明應(yīng)包括:名稱,坐落,面積,形狀,四至、周圍環(huán)境、景觀,基礎(chǔ)設(shè)施完備程度,土地平整程度,地勢(shì),地質(zhì)、水文狀況,規(guī)劃限制條件,利用現(xiàn)狀,權(quán)屬狀況。2 對(duì)建筑物的描述說明應(yīng)包括:名稱,坐落,面積,層數(shù),建筑結(jié)構(gòu),裝修,設(shè)施設(shè)備,平面布置,工程質(zhì)量,建成年月,維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況,地基的穩(wěn)定性,公共配套設(shè)施完備程度,利用現(xiàn)狀,權(quán)屬狀況。8.0.6 估價(jià)報(bào)告中注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容,并應(yīng)經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章:
房產(chǎn)糾紛例如二手房買賣合同簽訂后,一方以價(jià)格過高或過低而顯失公平為由發(fā)生糾紛,一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。房屋評(píng)估計(jì)價(jià)原則:是以房屋重置完全價(jià)值確定各類房屋的價(jià)值為房屋評(píng)估計(jì)價(jià)的基本原則。房屋重置完全價(jià)值是指房屋評(píng)估時(shí)前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費(fèi)的全部投資。 重置完全價(jià)值的確定,包括建筑安裝工程造價(jià)、室外工程費(fèi)、土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價(jià)值。稅務(wù)評(píng)估:在征收房地產(chǎn)稅時(shí)需要進(jìn)行評(píng)估,以確定稅基。
4、測(cè)算被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格:為求得一個(gè)公平合理的價(jià)格,一般以一種評(píng)估方法為主,同時(shí)以另一種或幾種評(píng)估方法為輔,以求互相對(duì)照和檢驗(yàn)修正。5、綜合分析確定評(píng)估成果6、撰寫評(píng)估報(bào)告成本法(1)成本積算法,即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算,剔除不正常因素影響的價(jià)值,對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤,得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。(2)重置成本法,它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算,然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價(jià),然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。評(píng)估結(jié)果是銀行和其他金融機(jī)構(gòu)審批的重要參考依據(jù)。高淳區(qū)品牌房地產(chǎn)評(píng)估平臺(tái)
適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、交易實(shí)例眾多且具有可比性的情況。六合區(qū)運(yùn)營房地產(chǎn)評(píng)估選擇
銀行、評(píng)估中介和**客戶三者博弈雖不是主流,但卻是業(yè)內(nèi)公開的秘密,產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素,但是這種局面卻使評(píng)估中介失去了其原有的公正性和**性的特點(diǎn),同時(shí)也加大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。(五)估價(jià)師隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊在***評(píng)估事務(wù)中,評(píng)估師出具的***評(píng)估報(bào)告是銀行給**方提供**額度的重要依據(jù),銀行在評(píng)估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向**方提供**,因而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)**負(fù)有相當(dāng)?shù)呢?zé)任。但是在實(shí)際操作中,評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對(duì)等的。一旦**方違約,銀行收回***物并對(duì)其進(jìn)行依法拍賣時(shí),銀行可能會(huì)因?yàn)樵u(píng)估值和拍賣金額相差太遠(yuǎn)而遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失,然而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)并不會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,銀行一般也不會(huì)把評(píng)估機(jī)構(gòu)告上法庭。六合區(qū)運(yùn)營房地產(chǎn)評(píng)估選擇
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